园林草地分等定级与价格评估案例分析题-园林草地设计

土地调查统计和分等定级

土地等级划分标准具体如下：根据土地的自然和经济的属性，进行调查、测算；按城乡土地特点的不同，土地分等定级可分为城镇土地分等定级和农用土地分等定级。

【土地调查】是指县级以上人民***及其土地管理机关，根据需要在一定范围和时间内，为查清土地的数量、质量、分布、利用和权属状况而***取的一项技术的、行政的和法律的措施。

土地等级是土地质量和价值状况差异的反映。评定土地等级或称土地分等定级是根据土地的自然和经济的属性，进行调查、测算后确定土地质量和价值的评估活动。

该作用有3个，分别是：土地分等定级从土地质量的角度为土地资产的量度提供了核心科学研究。 土地登记、土地统计的完善和健全。为土地***利用管理服务。土地分等反映的是城镇与城镇之间土地质量的地域差异。

土地等级划分标准是什么土地等级划分标准具体如下：（1）根据土地的自然和经济的属性，进行调查、测算；（2）按城乡土地特点的不同，土地分等定级可分为城镇土地分等定级和农用土地分等定级。

土地等级划分的标准如下：土地等级是土地质量和价值状况差异的反映。评定土地等级顷兆或称土地分等定级是根据土地的自然和经济的属性，进行调查、测槐敬算后确定土地质量和价值的评估活动。

以因素法为例简述农用地定级的工作程序?

确定农用地分等的基准作物、指定作物、气候（光温）生产潜力指数、产量比系数、土地利用系数、土地经济系数。

***用多因素分值加权求和计算总分确定的是初步的土地级别，还需对土地收益测算进行验证，然后将土地的级别进行修定和归并，最后确定土地级别。（七）考虑规划条件的城镇土地定级处理方法 分为规划模拟定级和规划修正定级两种。

样地法借鉴于德国的土地评级体系，其程序包括定级单元的划分、标准样地的设置、定级因素与定级指数的计算等，它便于定级成果的更新和在地价监测中的应用。

因素法分等以土地光温生产潜力指数为基础，***用模块化的体系结构，可分解为农用地自然质量分、土地利用系数、土地经济系数3个模块，3个模块既相互联系又相互独立。

对农用地级别进行修正和调整，划分区片。②没有农用地定级成果的市（县）的区片划定。

所谓因素法是指以农用地自身的自然因素及土地生产力水平和经营因素为主，通过各分等单元有关参数的计算，确定农用地的等别。

2010年土地估价实务基础真题及答案

1、某企业于2000年12月31日以出让方式取得了一宗土地使用年限为50年期的国有工业用地，土地总面积为3000平方米，交纳的土地出让金为30元/平方米，该宗地土地开发程度已达到“五通一平”（通路、通电、通水、通讯、排水及场地平整）。

2、在评估得到宗地A价格基础上，利用收益法测算其年市场租金。因试题未明确土地租赁费用问题，故***定年净租金即为市场年租金。

3、理清成本逼近法应用时涉及的各项估算内容，包括土地取得费、土地开发费用、利息、利润、土地增值收益等，根据计算单位面积地价的需要，统一各项将涉及到的计量单位，并且明确各项内容的计算方法，按相应方法分别计算，进而将各项结果累加。

4、另外，当地土地还原率为8%，综合还原率为10%，银行贷款利息率为10%。 （一）审题 （1）明确估价对象，正确选择方法。本题名义上估算贷款，实际上是计算地价，对象是有限年期的土地使用权价格。

2010土地估价师案例分析辅导:农用地定级单元划分原则与方法

1、农用地分等单元的划分主要以下方法：（1）叠置法：将比例尺相同的土地利用现状图与地形图、土壤图叠加，形成的封闭图斑即为一个分等单元。若图斑小于上图面积（6mm2）则要进行归并。

2、综合分析原则 农用地质量是各种自然因素、社会经济因素综合作用的结果，农用地定级应以造成等别差异的各种相对稳定因素的综合分析为基础。

3、等间距法 根据农用地分等单元的农用地各等指数值，每间隔一定的分值（等别间距）划分一个农用地等别。

2010年土地估价师《理论与方法》典型计算题分析(6)

土地开发费分季度投入，每季度投资额相等，在季内均匀投入；设定土地开发资金的贷款季利率为5%，需按季度按复利计算利息；土地开发的投资回报率为10%；土地增值收益率为20%；土地还原率取6%。

根据题意，这是一道典型的***用成本逼近法来评估成片开发、分块出让的地价的计算题。

本题的估价时点为2000年10月，距土地经出让取得的时间间隔有2年，剩余土地使用年限为48年。 （3）明确价格类型。

d.房屋年折旧额＝（重置价格一残值）/房屋耐用年限 12甲方以1000平方米土地作为股本与乙方联营，每年享受60％股息，股息总额每年为120000元。若土地还原利率按8％计，则该联营土地的单位面积地价为＿＿＿元/平方米。

年租金为600*1*1=726元/平方米 年费用为380元/平方米 年纯收益为726-380=346元/平方米 这个主要注意一下租金增长方式就可以了。

农用地分等定级与估价成果在土地复垦和整理中的应用

应用农用地分等调查数据和分等中间成果，可以获取整理前后标准耕作制度中指定作物的面积、单产、总产、亩均资金投入、粮食市场价格和亩均纯收益等因素数据，测算土地整理的经济效益及投入费用的回收周期。

农用地定级与估价是农用地分等工作的延伸，是对农用地质量更全面与更精确的评价。

农用地分等定级：农用地分等、定级的工作对象是现有农用地和宜农未利用地。农用地分等定级就是依据一定的标准与方法将具有不同质量或生产力水平的农用地分类为不同的等与级，以反映它们的差别。

农用地（耕地）分等从自然和社会经济等不同方面、不同层次、不同尺度对农用地的质量、生产力进行了定量化的研究，其成果反映了农用地自然质量、利用水平、经济效益等丰富的信息，这为在土地整理工作中的应用提供了可能。